怎样计算商铺投资回报率？

1. 怎样计算商铺投资回报率？

2. 商铺的投资回报率怎么算

投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润/投资总额×100%

3. 如何计算商铺投资回报率？

4. 商铺投资的投资回报率怎么算？

铺投资回报率公式

投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异：

现金全款：

净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

按揭贷款：

净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）

含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。

根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。

开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。



投资商铺Tips

大开间商铺售价、租金，均高于小开间商铺；开间，指铺面的宽度；

一排商铺中，端头中间与末尾，更具投资价值；

有烟道的商铺价值更高，餐饮类刚需；

铺面靠近公共服务机构，如学校、银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选。

考虑未来5年政策变化和市场变化。如附近小区拆迁、修路，都会影响客流，甚至退租。

国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。



商铺交易税费

一手商铺

税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万；

一手商铺转让

卖方交税包括：1、转让价与购入价的差额征收增值税

增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%

2、印花税：税收核定价×0.05%

3、土地增值税：差额收取，30%-60%

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

买方交税包括：

（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出；

具体计算方式为：

（200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元

5. 如何计算商铺的回报率？

　　一个计算投资回报率的计算公式：

　　计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价

　　计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉

　　推选样本：翠苑社区商铺

　　翠苑是城西较大的社区，入住人口约10万，整个小区已经形成了一定的居住气氛。翠苑社区商铺位于文一路上物美超市附近，周边还有杭州师范学院、浙江财经学院，已经具备了超强的人气。

　　例如，有一临街的翠苑社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

　　假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率＝1.4万元×12个月-100万元×1.79%-60万元×5.6%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：7.28%。

　　要是这个投资转手放出，并以175万元成交，那么它的投资回报率9.38%＝(175-160)/160，通过计算，我们得出该套商铺的购入再售出投资回报率将是：9.38%。

6. 商铺的投资回报率怎么算

投资回报率该怎么算？？？
我知道的就有很多种方法，比如WINDFLOWER的算法。。。。。。呵呵~
一般粗略的算法，也就是现在绝大多数开发商给客户所讲的算法为

租金收益/总房款=投资回报率

这个算法真的很简单，但是其中忽略了很多因素，比如税。出租商铺是要交税的，但是开发商一般很少把税算进去，为什么？？呵呵~因为税好高啊~至于究竟有多高，说实话，我也说不准（哎呀，丢人啊）~我曾经得到过N个版本，有说25%的，有说17.5%的，有说12%的，而且都说这个数据是税务局给的，我曾经真的给税务局打过电话，没几个人知道，知道的几个人给我的答案也不一样。中国的税啊。。。。。那算法就应该是

（租金收益-税金）/总房款=投资回报率

这样算似乎准确了一些，但是如果你是一次性付款还好说，如果是按揭贷款，那又要产生一笔费用，就是银行利息，个人认为，这个不应该算，因为你借钱还利息是天经地义的，把利息算到租金头上未免过分，不过保险起见，还是加上的好。那么算法就应该是这样了。

（租金收益-税金）/（首付+贷款+利息）=投资回报率

这样算准确多了，但是。。。。。。好象买商铺的时候要缴什么契税啊，过户费啊，保险费啊什么的。别小瞧这些啊，商铺的契税可不低啊，虽然只是百分之几，可是别忘了，商铺都很贵的，随便一套可能就要上百万，那就是几万块现金的支出啊。所以算法应该这样改。

（租金收益-税金）/（首付+贷款+利息+手续费用）=投资回报率

该考虑的都考虑了吧？呵呵，没有呢，这样算过于保守，过于悲观了。为什么？因为你半天只家分母，不加分子啊。别忘了，租金是要跟着往上长的，否则还会有人买房子投资吗？商铺的长势如何。。。。。。这个很难判断了，也许大涨，也许大跌，按一个行业标准吧，从第三年起，每年递增4%。那就该这么算了。

（租金收益*1.16-税金）/（首付+贷款+利息+手续费用）=投资回报率

这样就又准了些吧，呵呵，还不准，还差什么？？差一个首付现金的实效性，也就是说，你的首付现金也是可以创造价值的啊，不多算，存银行还净落1.8的年利呢。呵呵，BT吧。

（租金收益*1.16-税金）/（首付*1.08+贷款+利息+手续费用）=投资回报率

这样算还不准，因为不确定因素太多了，比如你空租了怎么办？通货膨胀了怎么办？？海啸了怎么办？打仗了怎么办？拆迁了怎么办？火星撞地球了怎么办？此地大副升值怎么办？遇到好项目，商铺升值的速度是很可怕的。所以说啊，准确的投资回报率是没法算的。算个大概就可以了，觉得好，就买，认头嘛。
一边吃饭一边写的，如果有不对的地方，还请大家多多指教。

7. 如何计算商铺投资回报率？

计算商铺投资回报率，如果是没有贷款的一次性投资，计算公式为，年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率；如果有贷款投资，计算公式为，年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
1、主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。
2、主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
3、还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

注意事项：
1、要考虑到在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。
2、商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准，这也是支出的一部分。
3、很多人投资商铺之时，通常会有“地段好”、“租金高”、“升值空间大”这些印象，特别是在看到中意的商铺之时，更会加深这种印象。但如果不经过测算，仅凭直觉，最终的投资效果可能会差强人意。投资理财应当理性、客观，避免主观情绪的干扰，而学会数据分析，是有效避免直觉干扰的重要方法。
参考资料来源：百度百科-投资回报率

8. 商铺投资回报率怎么算?

通常回报率被称为投资回报率Returnoninvestment(“Return回报”意为“利润profit”，介词“on”指“除以”)，它是以最初投资额的一个百分比来表示的。