购物中心商业规划设计如何布局？

1. 购物中心商业规划设计如何布局？

1、铺位布局规划
尊重顾客习惯，合理布局购物中心的铺位，使顾客在购物过程中的体验更加自然顺畅、轻松愉快。铺位的布局规划是否合理，既体现在商品组合的丰富多样，又要考虑到实用性，兼顾独立铺位与整个购物中心的协调与互动。
2、营造购物环境
舒适的购物环境能够有效刺激消费，而一个杂乱的购物环境只会让顾客望而却步。宽敞的休息区、宽度足够的通道、便捷的扶梯、温馨的灯光效果……这些元素都能让顾客感到愉快。
3、动线规划设计
购物中心动线设计不仅需要解决人流交通与疏散问题，更要注重内部人流与外部人流的沟通与互动，需要做到自然顺畅。动线设计要尽可能避免盲区和死角，让顾客感受到轻松舒适，给顾客的购物行为提供有力保障。
4、融入创新元素
融入创新元素是体验式购物中心与传统购物中心最大不同的体现，为了增强顾客体验，各种新元素被加入到购物中心，增加餐饮占比、加入艺术展、儿童乐园，这些是常用的做法。
融入新元素要注意与购物中心整体保持协调，为提高购物中心的盈利能力提供助力。创新元素应该是锦上添花，而不能是喧宾夺主。

2. 购物中心业态怎样组合?

所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题：、
1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态。 
2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系。 
3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
业态规划的基本原则
1、定位优先的原则
单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：
1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别。如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
2）目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体。目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。
3）规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构

3. 购物中心布局规划怎么做？有哪些要点？

1、楼层规划
购物中心的楼层设计要考虑业态规划，与业态有效组合。同时，楼层规划设计也要考虑到顾客的消费习惯，以业态定位作支撑点，有效的楼层规划设计，能够保证消费者在购物中心的停留时间。良好的楼层导视有助于增强顾客体验，也是一个不能忽视的问题。
2、内部庭院设计
一般大型购物中心都会有商场内庭，以供顾客休闲、观赏，以及给紧密购物空间带来疏散感观空间。内庭的设计主要注意两个要点：一是和谐性，内庭景观与购物中心的主题特色应该保持谐调。二是互动性，与外部广场保持良好互动。外部广场主要集合外部客流，而内庭主要增强顾客体验，增加顾客停留时间。二者在功能上具有互补性，保持良好的互动，是购物中心设计需要考虑的问题。
3、通道设计
通道是购物中心动线设计的一个重点，要做到脉络清晰、指引明确、宽度合理。清晰的脉络有利于人流的疏散和商铺布局，明确的指引可以帮助顾客指引目标方向，合理的宽度更是不容忽视，谁也不想在一个拥护不堪的购物环境中挣扎吧。
4、洗手间布局
别以为洗手间是小事，它的布局也是很重要的。洗手间布局主要注意3个要点：一是“隐性”布局，作为购物中心的附加设施，洗手间不能有碍商场经营，特别要注意回避饮食类经营，可以用专门的过道把洗手间与购物空间有效分离。二是指引明确，要让顾客能够快速找到洗手间的位置所在。三是数量，应该根据购物中心的人流量来确定，还要注意男女洗手间的数量比例，不要出现男洗手间空无一人，女洗手间排起长龙的现象。

4. 购物中心业态定位要考虑哪几个方面

��颜卟换嵛�寺蛞患�路�话�匆路鄱�乇鹋艿浇显兜某墙即δ抢铮��窍�颜呖梢晕�艘患医嫌刑厣�牟鸵�蛘咭桓霰冉虾猛娴南钅�(如真冰、游乐等)跑到城郊处的购物中心哪里，所以，城郊型的项目休闲娱乐与餐饮这些目的地业态就要定位较大规模，以吸引较远商圈的消费者前来消费。 2、商圈条件 商圈对于购物中心来讲是最基础的要素，每个购物中心都有其服务的商圈范围，这些范围内的消费者是构成购物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，比如说商圈内的居住群体都是城市低保户群体，那就不能设置一个高档百货的业态，因为商圈的消费条件根本不适合这种业态产品的经营，所以，一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。 3、项目规模 项目的规模大小与业态也有较大的关系，一般15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例，5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例，5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。 4、市场竞争 市场都有其空白与饱和情况，项目所在商圈的竞争情况将影响业态的定位，如果零售业态已经过于饱和，如果再定大比例的零售业态势必导致竞争激烈，从而两败俱伤，所以要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。 5、商户沟通 在业态定位时，一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解他们这种业态是否愿意进驻，避免你做好这个定位当时商户并不愿意进驻。做好订单式的业态定位，这样后期的招商压力就会比较小，做到业态定位与商户入驻的准确。 6、建筑设计 要协调好业态定位与建筑设计的关系，很多业态对于建筑条件都有要求，比如说超市对于层高与荷载的要求，电影院对于消防、层高的要求，这些建筑要求如果没有达到，就无法引进这类业态的商户进驻，这在早期已经有太多这类案例。所以，尽量做到先进行业态定位在进行建筑设计，避免出现此类低级错误。 7、业态分布 各种类型的业态都有其分布的条件，比如说零售业态一般分布在1、2层，那是因为零售业态的承租能力较强，适合这些租金高的楼层，餐饮娱乐一般在3、4层，因为餐饮娱乐承租能力较差，所以放在高层，另外一个餐饮娱乐属于目的型消费，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。

5. 购物中心业态定位要考虑哪几个方面

 购物中心业态定位要考虑哪几个方面  ??颜卟换嵛?寺蛞患?路?话?匆路鄱?乇鹋艿浇显兜某墙即δ抢铮??窍?颜呖梢晕?艘患医嫌刑厣?牟鸵?蛘咭桓霰冉虾猛娴南钅?如真冰、游乐等)跑到城郊处的购物中心哪里，所以，城郊型的专案休闲娱乐与餐饮这些目的地业态就要定位较大规模，以吸引较远商圈的消费者前来消费。 2、商圈条件 商圈对于购物中心来讲是最基础的要素，每个购物中心都有其服务的商圈范围，这些范围内的消费者是构成购物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，比如说商圈内的居住群体都是城市低保户群体，那就不能设定一个高档百货的业态，因为商圈的消费条件根本不适合这种业态产品的经营，所以，一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。 3、专案规模 专案的规模大小与业态也有较大的关系，一般15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例，5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例，5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。 4、市场竞争 市场都有其空白与饱和情况，专案所在商圈的竞争情况将影响业态的定位，如果零售业态已经过于饱和，如果再定大比例的零售业态势必导致竞争激烈，从而两败俱伤，所以要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。 5、商户沟通 在业态定位时，一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解他们这种业态是否愿意进驻，避免你做好这个定位当时商户并不愿意进驻。做好订单式的业态定位，这样后期的招商压力就会比较小，做到业态定位与商户入驻的准确。 6、建筑设计 要协调好业态定位与建筑设计的关系，很多业态对于建筑条件都有要求，比如说超市对于层高与荷载的要求，电影院对于消防、层高的要求，这些建筑要求如果没有达到，就无法引进这类业态的商户进驻，这在早期已经有太多这类案例。所以，尽量做到先进行业态定位在进行建筑设计，避免出现此类低阶错误。 7、业态分布 各种型别的业态都有其分布的条件，比如说零售业态一般分布在1、2层，那是因为零售业态的承租能力较强，适合这些租金高的楼层，餐饮娱乐一般在3、4层，因为餐饮娱乐承租能力较差，所以放在高层，另外一个餐饮娱乐属于目的型消费，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。
  购物中心业态内部构成  购物中心业态的基本构成主要体现是:超市+百货公司+专卖店+休闲娱乐+餐饮+社群配套服务设施等构架出购物中心基本模型
  购物中心业态怎样组合?  所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。  业态组合涉及三个层面的问题：、  1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态。  2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系。  3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。  对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。  业态规划的基本原则  1、定位优先的原则  单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。  综合体或购物中心的定位包括三个层面：  1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别。如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。  2）目标客群的选择：位于不同型别的城市以及城市不同区位的城市综合体。目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。  3）规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构
  购物中心外立面设计需要考虑哪些方面？  1.橱窗设计  购物中心外立面分商场的主入口和外广场两部分，购物中心设计的外立面大多数采用玻璃幕墙的方式。但现如今用橱窗的方式比较 多，橱窗是整个购物中心的眼睛。好的橱窗设计能提升整个购物中心的形象以及档次。  2.购物中心的外观美墙设计  购物中心的外立面设计主要包括整个购物中心的名称以及整个购物中心的墙面的美观设计。由于现在很多的购物中心都营业到晚上 ，然而晚上大部分的消费者也比较有时间，所以购物中心的外立面效果是吸引消费者的一个亮点，所在在外立面的灯光设计上要多 花一些心思，切记不要临时钻孔打钉子，破坏立面的美观。  3.购物中心主入口和外广场的台阶数不宜过多  相信大家会发现很多的购物中心进入主入口时，台阶太多了，台阶太多影响消费者的心情，太多的台阶也不安全，一旦人口密集的 时候容易发生意外，所以在这里建议购物中心主入口和外广场的台阶数不宜过多。  4.购物中心与物业之间要协商好空间设计方面的问题  购物中心与物业之间共享的空间设计也是十分关键的，切记不要只顾空间好看，不计成本。比如要做一个大中庭，就要考虑今后耗 费的水电费由谁负担，电费怎样分摊等问题。共享空间是用来做广告还是做绿化?广告做在哪儿?绿化摆在哪儿?诸如此类关于共享 空间等用途问题，在设计时就需要在一次性确定。
  选择plc时，从哪几个方面要考虑呢  1．PLC的型别  PLC按结构分为整体型和模组型两类，按应用环境分为现场安装和控制室安装两类；按CPU字长分为1位、4位、8位、16位、32位、64位等。从应用角度出发，通常可按控制功能或输入输出点数选型。整体型PLC的I/O点数固定，因此使用者选择的余地较小，用于小型控制系统；模组型PLC提供多种I/O卡件或插卡，因此使用者可较合理地选择和配置控制系统的I/O点数，功能扩充套件方便灵活，一般用于大中型控制系统。  2．输入输出模组的选择  输入输出模组的选择应考虑与应用要求的统一。例如对输入模组，应考虑讯号电平、讯号传输距离、讯号隔离、讯号供电方式等应用要求。对输出模组，应考虑选用的输出模组型别，通常继电器输出模组具有价格低、使用电压范围广、寿命短、响应时间较长等特点；可控矽输出模组适用于开关频繁，电感性低功率因数负荷场合，但价格较贵，过载能力较差。输出模组还有直流输出、交流输出和模拟量输出等，与应用要求应一致。可根据应用要求，合理选用智慧型输入输出模组，以便提高控制水平和降低应用成本。考虑是否需要扩充套件机架或远端I/O机架等。  3.电源的选择  PLC的供电电源，除了引进装置时同时引进PLC应根据产品说明书要求设计和选用外，一般PLC的供电电源应设计选用220VAC电源，与国内电网电压一致。重要的应用场合，应采用不间断电源或稳压电源供电。如果PLC本身带有可使用电源时，应核对提供的电流是否满足应用要求，否则应设计外接供电电源。为防止外部高压电源因误操作而引入PLC，对输入和输出讯号的隔离是必要的，有时也可采用简单的二极体或熔丝管隔离。  4.储存器的选择  由于计算机整合晶片技术的发展，储存器的价格已下降，因此，为保证应用专案的正常投运，一般要求PLC的储存器容量，按256个I/O点至少选8K储存器选择。需要复杂控制功能时，应选择容量更大，档次更高的储存器。  来东训，可以直接实操，学的更透彻
   
  购买电脑要考虑哪几个方面的因素  1、经济因素，这决定购买时的选择范围。  2、用途，这决定购买价位和配置。  3、配置：主频、CPU（Inter & AMD），记忆体，硬碟，显示卡，其他到时次要的。
  选择集线器要考虑哪几个方面？  不用考虑什么!只要是正规厂商生产,而且是新的就没问题,而且不贵~~~
  急寻: 购物中心业态组合分析与建议  业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。  业态组合涉及三个层面的问题：、  1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态。  2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系。  3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。  对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。  业态规划的基本原则  1、定位优先的原则  单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。  综合体或购物中心的定位包括三个层面：  1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别。如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。  2）目标客群的选择：位于不同型别的城市以及城市不同区位的城市综合体。目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。  3）规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构  购物中心商业业态规划的考虑因素  商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业专案各功能分割槽和各楼层营业专案所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为专案的招商提供方向性的指导，促进专案招商的进度；同时也能在专案的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大专案的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为专案的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。  1、专案当地的经济发展水平  丰富的业种、业态组合是购物中心专案发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与专案定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。  一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应专案所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心专案不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低专案的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应专案所在地的经济发展情况，符合专案当地的消费发展情况。  城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。  当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是专案所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支援与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。  2、专案当地的商家资源  专案当地的商家资源在很大程度上决定了该专案日后招商的资源和方向。  在进行业态规划时，应对专案所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类专案的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握专案当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。  在分析市场调研的结果的基础上，依据专案的自身体量面积，参考专案当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。  进行面积的预估后，还应根据专案当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与专案当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。
  拍摄点的确定需要考虑哪几个方面?  拍摄点直接决定了被摄景物在画面上所占的位置、大小、远近、高低。其实，围绕一个被摄体有无数个拍摄点，拍摄点不同，同一个景物在画面上的展现效果也不同。我们可以从以下几方面来寻找最佳的拍摄点。  一、拍摄方向的选择  从不同的方向拍摄，既能使背景的内容发生变化，又能使记录下的主体形象发生显著的变化。根据拍摄方向的不同，拍摄分为：正面拍摄、正侧面拍摄、斜侧面拍摄、背面拍摄四种典型的情况。  正面拍摄有利于表现被摄体的正面形象，善于表现具有对称美的景物，能形成庄严、平稳的构图效果，但是，正面拍摄的画面缺少变化，不利于表现景物的空间感和立体感。  正侧面多用于进行人像的拍摄，这样可以很好地突出人物侧面的轮廓和姿势美；斜侧面拍摄是一种最常用的拍摄方法，可以有效地表现出景物的立体感和空间感，而且斜线也能够增强画面的动感；背面拍摄具有含蓄的表现力，能使画面表现出特殊的内涵。  二、拍摄距离的确定  一般来说，在镜头焦距一定的情况下，摄距越近，则同一个主体在画面上所占的面积就越大，所包括的景物的范围就越小，反之亦然。通常用景别来表示拍摄所包含景物范围的大小。在拍摄前，我们要懂得不同景别的表现力，并能根据表现主题的需要来确定摄取范围的大小。  通常，远景在表现景物的气势方面更突出，远景不仅能表现景物，还可以表现其周围的环境，并能强调景物之间的联络。所以说，在拍摄田野广阔、河流蜿蜒、山峦起伏等景色时，我们最好是选择远景构图；全景擅长表现被摄物件的全貌以及少量的环境；中景擅长表现人与人、人与物、物与物之间的关系，拍摄中景人像时，要注意神色、姿态、手势的表现；近景、特写擅长表现景物的细节部分或人物的神态。  三、拍摄高度的选择  拍摄高度包括平拍、俯拍、仰拍三种形式。选择拍摄高度也是在对画面中的地平线进行定位。地平线在画面中是高还是低，要根据所表现的内容而定；一般来说，画面中天空占1/3，地面占2/3时，视觉上最为悦目；地平线在画面上的倾斜会产生动荡感。
   

6. 购物中心业态定位要考虑哪几个方面

��颜卟换嵛�寺蛞患�路�话�匆路鄱�乇鹋艿浇显兜某墙即δ抢铮��窍�颜呖梢晕�艘患医嫌刑厣�牟鸵�蛘咭桓霰冉虾猛娴南钅�(如真冰、游乐等)跑到城郊处的购物中心哪里，所以，城郊型的项目休闲娱乐与餐饮这些目的地业态就要定位较大规模，以吸引较远商圈的消费者前来消费。 2、商圈条件 商圈对于购物中心来讲是最基础的要素，每个购物中心都有其服务的商圈范围，这些范围内的消费者是构成购物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，比如说商圈内的居住群体都是城市低保户群体，那就不能设置一个高档百货的业态，因为商圈的消费条件根本不适合这种业态产品的经营，所以，一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。 3、项目规模 项目的规模大小与业态也有较大的关系，一般15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例，5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例，5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。 4、市场竞争 市场都有其空白与饱和情况，项目所在商圈的竞争情况将影响业态的定位，如果零售业态已经过于饱和，如果再定大比例的零售业态势必导致竞争激烈，从而两败俱伤，所以要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。 5、商户沟通 在业态定位时，一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解他们这种业态是否愿意进驻，避免你做好这个定位当时商户并不愿意进驻。做好订单式的业态定位，这样后期的招商压力就会比较小，做到业态定位与商户入驻的准确。 6、建筑设计 要协调好业态定位与建筑设计的关系，很多业态对于建筑条件都有要求，比如说超市对于层高与荷载的要求，电影院对于消防、层高的要求，这些建筑要求如果没有达到，就无法引进这类业态的商户进驻，这在早期已经有太多这类案例。所以，尽量做到先进行业态定位在进行建筑设计，避免出现此类低级错误。 7、业态分布 各种类型的业态都有其分布的条件，比如说零售业态一般分布在1、2层，那是因为零售业态的承租能力较强，适合这些租金高的楼层，餐饮娱乐一般在3、4层，因为餐饮娱乐承租能力较差，所以放在高层，另外一个餐饮娱乐属于目的型消费，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。

7. 急寻: 购物中心业态组合分析与建议

业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题：、
1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态。
2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系。
3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
业态规划的基本原则
1、定位优先的原则
单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：
1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别。如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
2）目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体。目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。
3）规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构

购物中心商业业态规划的考虑因素


商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。


1、项目当地的经济发展水平

丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。

一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。

城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。

当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。

2、项目当地的商家资源

项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。

在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。

在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。

进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。

8. 商业空间业态规划如何设置 ？

1、各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40％、餐饮（日常性餐饮）30％和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30％的比例进行设置；
2、中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置；
3、大型楼盘除设置以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施；
4、青少年活动、老年活动中心、自行车库，可根据楼盘开发具体情况进行配置；
5、建筑规划报建功能原则上为“商铺”或“商业”，不具体明确业态，以保证业态可转换。